近年来，我国房地产业逐步兴起并快速发展，商品房买卖已成为一种大众消费现象。但是，由于房地产业在我国发展时间较短，导致实践中存在许多模糊认识，商品房销售市场较为混乱，纠纷层出不穷。

 今年以来，济南仲裁委受理了大量商品房买卖合同争议案件，该类案件呈现出集团性、涉及面广等特点，与房地产开发企业及购房人的切身利益密切相关。为了更好地维护房地产市场秩序，保护各方利益，济南仲裁委与市城乡建设委员会联合举办商品房买卖合同纠纷仲裁实务座谈会，邀请部分仲裁员、法院法官、政府主管部门有关负责人、学者教授，与房地产开发企业进行面对面交流，共同探讨交房条件认定、逾期交房及逾期办证、仲裁时效的认定等相关法律问题。

商品房买卖合同纠纷仲裁案件特点

 ●当事人一方人数众多，特别是在买受人作为主体提起的仲裁案件中，少则四五十人，多则上百人。

 ●标的较小，但法定程序不能少。特别是在群体性案件中，在严格遵守仲裁法和仲裁规则的基础上，优化仲裁程序，努力提高结案效率。

 ●双方当事人的矛盾较为激烈，纠纷双方之间对抗性较强。由于买受人与开发企业是在多次协商未果的情况下进入仲裁程序的，所以进入程序时双方已经相互持有较大的对立情绪，矛盾比较激烈。

 ●调解结案是解决房地产纠纷的首选方式。房地产纠纷案件中，裁决的方式往往不能真正定纷止争。调解结案是在双方互相谅解的基础上对该纠纷的一次性了结，这样才真正实现案结事了，让双方的关系又回到最初的和谐状态。

济南仲裁委加强与市城乡建设委员会合作

发挥各自优势 维护建筑房地产市场秩序

 为依法保障建筑市场的健康运行，维护建筑市场主体的合法权益，妥善处理建筑工程施工合同纠纷、商品房买卖纠纷等焦点难点问题，去年年底，济南仲裁委与市城乡建设委员会联合下发《关于进一步提高工程建设市场主体法治意识完善法律服务工作的意见》。

 《意见》从积极引导建设市场主体充分利用仲裁方式妥善解决建设领域的经济纠纷、多渠道全方位提供法律服务、加大仲裁解决处理纠纷的宣传力度、建立双方协作会商机制四个方面对双方的合作作出明确具体的说明。

 意见下发之后，济南仲裁委和市城乡建设委从各自职能出发，紧密开展合作，建立全方位服务建设领域的工作机制，充分发挥济南仲裁委法律人才专家队伍和解决经济纠纷的优势，加大建设法律法规宣传力度，引导建设领域各方主体依法经营、依法维权，合理规避法律风险，及时通过仲裁方式化解经济纠纷，促进我市建筑市场秩序健康有序发展。

 济南仲裁委有关负责人表示，今年以来，济南仲裁委受理的商品房买卖合同纠纷引发的群体性案件较多，引起济南仲裁办党组的高度重视。为此，济南仲裁委采取了领导干部包挂重点案件、案前与当事人充分沟通等方式积极探讨解决此类案件的有效方法。济南仲裁委有关负责人还多次深入房地产企业，与房地产企业法务人员进行深度交流座谈，并主动向他们提供仲裁法律服务。同时，济南仲裁委与市城乡建设委员会联合举办建筑业企业法律风险防范公益讲座，为建筑业企业防范法律风险提供了有益借鉴。

 该负责人表示，济南仲裁委将不断强化服务意识，搭建多方交流的平台，为房地产行业健康发展保好驾、护好航。

以案说法

房子没买成，认购金该不该返还？

 ●案件回顾

 2014年7月，王先生看中济南某楼盘一套房子，看房当当场就签订了认购书，交了两万块钱的认购金。认购书中对房屋的面积、单价、位置进行了约定。同时约定9月1日，必须签正式的商品房买卖合同，逾期不签的，定金不予退还。

 到了9月1日，王先生来到售楼处签合同。开发商提供了一个格式文本。王先生对合同里的违约条款不满意，要求修改却遭到了开发商的拒绝。由于对合同中诸多条款不能达成一致，王先生生了一肚子气，没有签订合同就回家了。

 很快，王先生就收到开发商一纸告知书，说王先生没有根据认购书约定的时间签订合同，违约金不予返还。同时，王先生所选房屋即日起将对外出售。

 ●仲裁说法

 仲裁庭上，仲裁员看到，王先生交钱的条子上确确实实写的是认购金两万块——虽然名字叫认购金，但是这个认购书中约定了，如果到时不签合同，定金不予返还。仲裁员认为，王先生所交钱款应当适用定金规则——如果你不买，定金我不返还；如果开发商不卖，那么应当是双倍返还。

 根据最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，如果双方约定，以认购预约等形式签订的合同，约定了关于定金的规则，这时候适用定金规则。后面还有一个条款——如果因一方的原因不签的，那么适用定金规则；如果因为非双方的原因所导致的不签的，定金就应当返还。王先生与开发商双方对合同条款没有达成一致，这是双方的原因，绝不是一方的原因。从这一点上，两万元定金应当予以返还。

 仲裁结果：开发商主动要求和解。认购金退还王先生。

 ●仲裁员看法

 王先生买房的愿望是真切的，他的要求也是可以理解的。他像众多买房人一样，遇到不平，心中气愤，却无处诉说，不知从何处说理；开发商对于专业的法理，也比较模糊，他们只会按照常人的逻辑和思维，从自己角度考虑问题。有意无意间，偷换了认购金与定金的概念。买房是个专业的事儿，仲裁庭恰恰是专家断案。（本报记者 侯月 通讯员 张兴桓 王娴 李栋）