关于房屋质量问题与延期交房的法律责任分析

安树军

 济南仲裁委受理了一起商品房买卖合同纠纷案件，买房人张女士向开发商提出支付逾期交房违约金的请求，经过庭审调查了解到，开发商未按期交付房屋的原因，是购房人因对开发商交付的房屋质量存有异议，不接受交付，而购房人提出的质量问题是否属于不接受房屋的合理理由，就成了解决本案纠纷的关键。

 下面，我们重点讲一讲房屋质量问题。

 房屋质量问题，也称房屋质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。由此可知，并不是所有可见的房屋瑕疵都是质量缺陷，比如细微裂缝、渗水漏水、非常微小的倾斜、部分空鼓等等。如果这些瑕疵在工程建设标准和合同容许的范围内，属于建设工程中的通病，就不构成法律意义上的房屋质量问题。

 质量问题依其严重程度和法律后果，可以分为三类，一是主体结构质量不合格；二是质量问题严重影响正常居住使用；三是一般质量问题。

 一、“主体结构质量不合格”的认定和法律后果

 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第十二条规定，“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

 因此，只要房屋存在主体结构质量不合格的问题，购房者即可解除合同，并要求赔偿损失。那什么是主体结构呢？

 根据相关文件，主体结构是指“基于地基基础之上，接受、承担和传递建设工程所有上部荷载，维持上部结构整体性、稳定性和安全性的有机联系的系统体系，它和地基基础一起共同构成的建设工程完整的结构系统，是建设工程安全使用的基础，是建设工程结构安全、稳定、可靠的载体和重要组成部分”。关于主体结构的其它定义还有，“主体结构指房屋实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接点和基础等”。

 房屋某部位是否属于主体结构，是一个很专业的建筑工程问题，有时法院和仲裁机构也没有能力直接认定，需要委托鉴定。鉴定结果为存在主体结构质量不合格问题的，购房者即可解除合同，并要求赔偿损失，自然有权利拒绝接受房屋交付。但应注意一点，为保证鉴定结果的有效性，最好由双方共同委托或通过法院和仲裁机构委托为宜。

 二、“房屋质量问题严重影响正常居住使用”的认定和法律后果

 《解释》第十三条规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。

 适用该规定的主要难点是“严重影响正常居住使用”如何把握。“严重影响”显然是个主观判断问题，是否严重，没有相应的国家标准或行业标准来衡量，没有指标或参数来检测区分。因此，是否构成“严重影响”，只能由法官和仲裁员凭借生活经验、社会情理和内心信念做主观判断。但总体上可将一下情形作为考量因素：

 （1）如果该质量缺陷大多数的社会公众都无法容忍和接受，则很可能被认定“严重影响”；

 （2）如果质量问题经多次修复仍无法解决的，很有可能认定“严重影响”；

 （3）如果质量问题威胁人身安全或健康的，极有可能被认定为严重；

 （4）解除合同是较严重的违约责任承担方式，仅适用于比较特殊的情况，如果质量问题是建筑行业的通病，一般不会认定“严重影响”；

 （5）如果质量问题能够被修复，且能修复到正常使用水平，也不会认定“严重影响”；

 （6）认定“严重影响”也会考虑房屋的档次、价格，如果是高档小区或别墅，则标准趋严，如果房价较低廉，则标准稍宽。

 如果最终判断房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者即可解除合同，并要求赔偿损失，自然有权利拒绝接受房屋交付。

 三、房屋存在一般质量问题的认定和法律后果

 《解释》第十三条二款规定，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。

 本款规定所称质量问题，是指除主体结构质量问题和严重影响居住使用的质量问题之外的一般质量问题，如饰面脱落，厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水，电线漏电、管道堵塞、暖气不热问题等等。

 出现以上问题时，在保修期内，购房人可以要求开发商修复，并由开发商承担修复费用。修复期间造成的其它损失，应由开发商赔偿。但以存在一般质量问题而拒绝接受房屋交付，显然理由不充分。

 再回到开始所讲的案例中，根据购房者和开发商签订的商品房买卖合同，一般情况下，开发商所提供的合同文本都会对此作出对开发商有利的约定，将商品房竣工验收备案为交房的唯一条件，且购房者所提出的质量问题只是一般质量问题，可以通过开发商提供的质量保修书要求开发商在质量保修期内予以免费维修，以此为由拒绝接受房屋而要求开发商承担逾期交房的责任，理由并不充分，房屋逾期交付的责任不在开发商，因此，经仲裁庭调解，购房人与开发商和解结案。

 说到了质量保修期限，不仅购房者包括开发商在内对此的理解也有模糊的地方，在此做一些简单的介绍。

 关于保修期的规定，主要来自于国务院《建设工程质量管理条例》第四十条和建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条。以上两个规定存在明显差别，比如屋面防水保修期，前者为5年，后者为3年。这个区别的原因是，《条例》中的保修期，是建设工程承包单位向建设单位提供的保修期，从该条例第四十条二款规定的“其他项目的保修期限由发包方与承包方约定”可以得知此点。而建设部《规定》是开发商向购房者提供的保修期，从其第五条“其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定”可以判断。

 那么，就屋面防水的保修期而言，如果房屋竣工验收5年后，方才出售给购房者，此时承包单位的保修期已过，购房者是否还享有保修期？答案是肯定的。依据如下：

 《商品房销售管理办法》第三十三条规定，“保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限”。

 关于保修的规定中，值得注意的有三点：

 1、与其它部位的保修期不同，基础设施、地基工程和主体结构的保修期，“是设计文件规定的该工程的合理使用年限”，住宅建筑土地使用权期限为70年，期满可续展，因此，保修期一般应为70年以上。我们可以大致理解为，主体结构等工程的保修是终身的。了解这一点，在现实纠纷中有重大意义。

 2、依据《商品房销售管理办法》的规定，购房者享有的保修期，以屋面防水为例，并不是一律3年，如果承包单位保修期的存续期高于3年的，以该存续期为准，如低于3年的，则以3年为准。

 3、并不是房屋的所有质量瑕疵都在保修范围之列，比如前面讲的墙面细微裂缝，墙体微小倾斜，地面稍欠水平等。《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定，“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”由此可知，不符合强制性标准和合同约定的才构成质量缺陷，属于质量缺陷的才负责保修。如果质量瑕疵在强制性标准或合同约定可接受的范围内，则不属质量缺陷，可不必保修。